Mój wynajemca co dwa, trzy miesiące podnosi mi koszty eksploatacji mieszkania (Betriebskosten). Czy mogę je sprawdzić i jak mogę to zrobić?

- Każdy wynajemca musi co roku, najpóźniej do 30 czerwca, wywiesić w kamienicy lub dostarczyć każdemu najemcy osobiście/listownie rozliczenie kosztów eksploatacji za miniony rok (Betriebskostenabrechnung). Jeśli wynajemca na koniec roku stwierdzi, że koszty eksploatacji wzrosły w stosunku do roku poprzedniego, to ma on prawo podnieść je o maksymalnie 10% w roku bieżącym. Warto więc spojrzeć dokładnie na to roczne rozliczenie kosztów eksploatacji (Betriebskostenabrechnung). Musi ono być zrozumiałe dla każdego, musi z niego wynikać, jakie były w minionym roku ogólne wydatki na cały obiekt i jakie były dochody. Jeśli na rozliczeniu widoczne są rachunki, np. „Position Wasser/Abwasser” to muszą one być dokładnie opisane, np. „Rechnung Wiener Wasserwerke vom ..., Rechnungsnummer:..“. Każdy najemca ma prawo zażądać od wynajemcy wglądu do tych wszystkich rachunków w celu sprawdzenia rozliczenia. Wynajemca musi te rachunki udostępnić. Jeśli w kosztach eksploatacji zawarte jest też ogrzewanie i woda, to wynajemca ma obowiązek dołączenia tych rachunków do rocznego rozliczenia. Najemca ma też prawo do otrzymania kopii wszelkich rachunków i rozliczeń. Wynajemca może policzyć sobie maksymalnie 0,50 euro za kopię. Jeśli wynajemca nie będzie chciał udostępnić wglądu do rachunków, to może zostać do tego zmuszony. W tym celu najemca może wnieść wniosek do komisji arbitrażowej (Schlichtungsstelle). Wzory takich wniosków znaleźć można na stronie internetowej www.mietervereinigung.at 
Jeśli najemca otrzyma możliwość do wglądu do rachunków i znajdzie rozbieżności lub się z tym rozliczeniem nie zgadza bądź nie wie, które koszta można policzyć najemcom a które nie, to ma prawo dać to rozliczenie do sprawdzenia (Überprüfung der Betriebskosten) przez komisję arbitrażową (Schlichtungsstelle). Możliwe jest sprawdzenie rozliczeń (Betriebskostenabrechnungen) z ostatnich trzech lat. Tu również konieczny jest wniosek, który można znaleźć na podanej wyżej stronie internetowej.
Jeśli rozliczenie jest prawidłowe i wynika z niego saldo dodatnie, to wynajemca musi ten nadmiar wypłacić najemcom najpóźniej do 1 sierpnia danego roku. Jeśli natomiast wynika saldo minusowe, to najemcy zobowiązani są do dopłaty i wynajemca ma prawo do zwiększenia Betriebskosten w roku bieżącym o maksymalnie 10%.

Ostatnio kosiłem trawę w moim ogrodzie, ku mojemu zdumieniu sąsiedzi wezwali policję, która stwierdziła, że muszę to natychmiast zakończyć i że otrzymam karę za nadmierne natężenie hałasu (Lärmbelästigung). Czy to zgodne z prawem?
- Od kiedy koszenie trawy elektryczną lub benzynową kosiarką do trawy (lub inne podobne prace) stanowi nadmierne natężenie hałasu, o tym każda gmina decyduje samodzielnie. Każda gmina może, ale nie musi, wydać odpowiednie rozporządzenie (ortspolizeiliche Verordnung), które reguluje czas, w którym trzeba zachować ciszę oraz wysokość kary, którą policja może nałożyć na sprawcę. Ale też w gminach, które nie wydały odpowiedniego rozporządzenia, jego brak nie oznacza, że można kosić trawę o każdej porze dnia i nocy lub w każdy dzień. Warto więc zasięgnąć informacji w urzędzie danej gminy i dowiedzieć się, czy takie rozporządzenia istnieją.
Ponadto istnieją też regulacje cywilno-prawne, które dają właścicielom sąsiednich posiadłości możliwość bronienia się przed nadmiernym hałasem o określonych porach. Z reguły od godziny 20.00 oraz w niedzielę koszenie trawy nie jest akceptowane.

Jestem zatrudniona jako sprzątaczka w biurze. Nie mam pisemnej umowy o pracę. Szef wypłaca mi co miesiąc uzgodnioną ustnie wypłatę, ale nie chce mi wypłacić ani 13-tki ani 14-tki (Urlaubsgeld i Weihnachtsgeld). Czy mi się to należy?
- Dodatek urlopowy i świąteczny stanowią płacę dodatkową (Sonderzahlung). Czy te płace się pracownikowi należą czy nie, zależy przede wszystkim od tego, czy zostało to uzgodnione w danej umowie o pracę (Arbeitsvertrag) lub w umowie zbiorowej danej branży (Kollektivvertrag). Prawo do dodatku urlopowego i świątecznego z mocy ustawy pracy nie istnieje. Jeśli więc nie ma pani umowy o pracę, z której wynika, że te płatności się pani należą, to trzeba sprawdzić, czy należy pani do jakiejś umowy zbiorowej danej branży (Kollektivvertrag) i czy wszyscy pracownicy tej branży są tą umową objęci. Jeśli i ta kwestia zostanie pozytywnie rozstrzygnięta, to na koniec zależy wszystko od tego, czy ta umowa zbiorowa przewiduje Urlaubsgeld i Weihnachstgeld. Jeśli te wymogi są spełnione, to i pani należy się płaca dodatkowa w formie Urlaubsgeld i Weihnachtsgeld.

Aleksandra T. Fux

Aleksandra T. Fux