Budynek, w którym mieszkam, został sprzedany i ma teraz nowego właściciela. Wszyscy najemcy są zaniepokojeni, ponieważ chodzą plotki, że nowy właściciel planuje wypowiedzieć umowy mieszkaniowe. Czy musimy się tego obawiać?

Oczywiście przy zmianie właściciela wynajętego mieszkania pojawia się zawsze wiele pytań, w tym to najważniejsze dla najemcy, czyli o rozwiązanie umowy mieszkaniowej. Nie ma na nie niestety jednoznacznej odpowiedzi, lecz tylko typowa odpowiedź w żargonie prawniczym: to zależy.
Decydujące znaczenie ma „reżim prawny”, któremu podlega najem. Umowy mieszkaniowe w Austrii mogą podlegać albo Ogólnemu Kodeksowi Prawa Cywilnego (ABGB), lub ustawie o prawie najmu (MRG). Jeśli mieszkania podlegają ustawie o prawie najmu, najemca nie musi się obawiać wypowiedzenia i jest chroniony. Nowy właściciel jest zobowiązany do przestrzegania wszystkich uzgodnień zawartych w umowie mieszkaniowej, co oznacza też brak możliwości jednostronnego rozwiązania umowy. Ustawa o prawie najmu jest jedną z bardziej skomplikowanych ustaw i zakres jej zastosowania zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj mieszkania, rok budowy, rozbudowy oraz jej finansowanie. Oznacza to, że konieczny jest wgląd w umowę najmu. Ale mogę Panią uspokoić, że przeważająca ilość mieszkań w Wiedniu podlega ustawie o prawie najmu.
Niestety zupełnie odwrotnie wygląda sytuacja w przypadku umów podlegających Kodeksowi Prawa Cywilnego. Najczęściej chodzi tutaj o obiekty takie jak domy jednorodzinne lub domy z nie więcej niż dwoma odrębnymi mieszkaniami. W tym przypadku nowy właściciel może rozwiązać umowę najmu z zachowaniem ustawowych (lub korzystniejszych, jeśli umowa takowe przewiduje) terminów. Rozwiązaniem tego problemu jest wpisanie prawa najmu do księgi wieczystej. Chroni to najemcę przed wypowiedzeniem umowy przez nowego właściciela.

Moja drukarka przegrzała się z powodu wysokich temperatur w te wakacje i stałego użytkowania i nagle się zapaliła, niszcząc biurko, na którym stała. Słyszałem, że istnieją specjalne przepisy, dzięki którym mogę się ubiegać o odszkodowanie od producenta. Czy to prawda?
Zgadza się, że w Austrii istnieją specjalne przepisy, jeśli chodzi o odpowiedzialność producentów za swoje produkty. Jest to tzw. Produkthaftungsgesetz (PHG), czyli ustawa o odpowiedzialności za produkty, która stanowi, w jakich sytuacjach można ubiegać się o odszkodowanie. Ta odpowiedzialność obejmuje szkody na osobie (uszczerbek na zdrowiu) i szkody materialne spowodowane wadami produktu, które istniały w momencie wprowadzenia produktu do obrotu. Szkody osobowe są pokrywane w pełni, bez znaczenia, czy produkt był używany w celach konsumenckich (tzn. prywatnie), czy w celach firmowych.
Jeśli chodzi o szkody materialne, konieczne jest uwzględnienie dwóch ograniczeń paragrafu 2 PHG: po pierwsze odszkodowanie przysługuje tylko osobom korzystającym z produktu w celach prywatnych, lecz już nie przedsiębiorcom. Ponadto ustawa przewiduje tzw. udział własny w wysokości 500 euro. Oznacza to, że pokrywane są dopiero szkody, które wychodzą ponad tę kwotę. Dodatkowo w przypadku uszkodzenia mienia odszkodowanie nie przysługuje za sam wadliwy produkt, lecz tylko szkody, które wystąpiły na innych rzeczach poszkodowanego.
Podsumowując, w Pana przypadku oznacza to, że o odszkodowanie może się Pan ubiegać za zniszczone biurko, ale nie samą drukarkę, jeśli wartość szkody przekracza 500 euro, a produkt był używany w celach konsumenckich.
Ponadto należy zwrócić uwagę na możliwe wyłączenie z odpowiedzialności z paragrafu 8 PHG. Są to przypadki takie jak np. zgodność z przepisami prawnymi, którym produkt miał odpowiadać, lub fakt, że w chwili wprowadzania produktu do obiegu produkt nie był uznany za wadliwy w świetle stanu wiedzy naukowej i technicznej. Proszę jednak zawsze pamiętać, że ustawa o odpowiedzialności za produkty jest tylko jedną z dróg do uzyskania odszkodowania. Jeśli okazałoby się, że któreś z wymogów nie są spełnione, zawsze pozostaje ogólne prawo odszkodowań. W tym przypadku trzeba jednak pamiętać, że przysługuje ono, jeśli producent wyrządził szkodę działając wbrew prawu i ponosząc za to winę.

Dowiedziałam się, że aby rozwiązać mój problem, muszę zwrócić się do sądu. Nie stać mnie na uiszczenie opłat sądowych, a tym bardziej na prawnika. Co mogę w tej sytuacji zrobić?
W Austrii istnieje instytucja tzw. pomocy procesowej lub pomocy proceduralnej, uregulowana w paragrafach 63 oraz 64 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Ma on na celu umożliwienie osobom potrzebującym prowadzenia procesu sądowego, bez względu na to, czy dochodzą swoim praw, czy chodzi o obronę prawną. Pomoc procesowa może obejmować w szczególności takie uprzywilejowanie i korzyści, jak tymczasowe zwolnienie z opłat sądowych lub/i bezpłatna reprezentacja przez adwokata w postępowaniach sądowych.
Tutaj jednak trzeba pamiętać, że obrońca jest przydzielony z urzędu przez izbę adwokacką i nie ma możliwości wyboru, np. prawnika, który posługuje się naszym językiem ojczystym. Konieczne jest też złożenie wniosku do sądu, w którym musimy dokładnie określić powody, dla których nie jesteśmy w stanie samemu pokryć kosztów, przedstawić sprawę, z jaką kierujemy się do sądu, i co najważniejsze, przedłożyć naszą sytuację finansową w najdrobniejszych detalach. Oznacza to nie tylko stan konta, ale wszystkie długi, zobowiązania, oszczędności, jak i szeroko rozumiany majątek, taki jak posiadane samochody, nieruchomości, ewentualne papiery wartościowe, nawet ilość gotówki, którą w dniu wypełnienia wniosku mamy w portfelu. Zrozumiałe jest, że nie każdy jest gotów na taki krok, zwłaszcza że strona przeciwna też ma wgląd w akta sprawy, do których należy ów wniosek.