Mieszkam w mieszkaniu na tzw. Untermiete. Mój wynajemca chce mi teraz to mieszkanie wymówić. Czy może?

- Umowa o podnajem mieszkania (tzw. Untermiete) może zostać zakończona z tych samych powodów, co umowa o wynajem mieszkania (tzw. Hauptmiete), a mianowicie przez wymówienie (tzw. Aufkuendigung). Poza tym ustawa o prawie najmu (par. 30 ustęp 2 Z 12 Mietrechtsgesetz) przewiduje dalsze powody wymówienia. Te powody uznawane są tylko w wypadku, jeśli poprzez kontynuację podnajmu ważne interesy wynajemcy zostałyby naruszone. Powód wymówienia jest uznawany, jeśli wynajemca potrzebuje tego mieszkania na własne potrzeby lub jeśli główny wynajemca (Hauptmieter) nie chce dalej wynajmować tego mieszkania. Podnajemca musi również opuścić mieszkanie, jeśli umowa o wynajem z głównym wynajemcą (Hautpmieter) została zakończona lub główny wynajemca musiałby zostać wykwaterowany z mieszkania (Delogierung), np. ze względu na to, że główny wynajemca nie płacił czynszu. W tym wypadku podnajemca również musi opuścić to mieszkanie, mimo że regularnie płacił czynsz i niczym innym nie zasłużył sobie na wymówienie umowy o podnajem.

Dostałem ostatnio Betriebskostenabrechnung i widzę na nim różne pozycje. Czy wynajemca może lokatorom wszystko policzyć w ramach Betriebskosten? W jakim wymiarze muszę przejąć te koszty do zapłaty?
- Na podstawie par. 21, ustęp 1 ustawy o prawie najmu (Mietrechtsgesetz) w ramach kosztów eksploatacji mogą zostać policzone następujące pozycje: 1. Koszty zaopatrywania w wodę z publicznych kanałów wodnych, własnej studni lub z prywatnych kanałów, 2. Koszty kalibracji, serwisu oraz odczytania liczników wody, 3. Koszty utrzymania, czyszczenia i serwisu kominów, 4. Koszty przeczyszczania kanalizacji w przypadku zatkania oraz koszty naprawy kanału, 5. Wywóz śmieci i odpadów oraz koszty usunięcia rupieci, 6. Koszty dezynfekcji w przypadku pojawienia się insektów (np. karaluchów itp.) lub innych szkodników (np. gołębi), 7. Oświetlenie ogólnych części domu (np. klatka, piwnica itp.), 8. Koszty ubezpieczenia domu, 9. Koszty ubezpieczenia na wypadek uszkodzenia szyb (tylko jeśli większość lokatorów się na to zgodzi), 10. Koszty administracji budynku (koszty Hausverwaltungu), 11. Koszty opieki nad budynkiem oraz jego pielęgnacji (np. Hauswart), 12. Podatki związane z budynkiem.
Wysokość części Betriebskosten, którą lokator musi zapłacić, zależy od wielkości jego mieszkania oraz proporcji do reszty budynku. Z reguły jest to regulowane już w umowie o wynajem, ile procent Betriebskosten lokator musi za dane mieszkanie zapłacić.

Dwa lata temu zostałem niesłusznie pobity przez sąsiada. Chcę się teraz ubiegać o odszkodowanie. Czy mogę jeszcze, czy moje prawo w tym czasie przedawniło się?
- Pozew sądowy, w którym poszkodowany ubiega się o odszkodowanie, musi zostać wniesiony najpóźniej w ciągu trzech lat. Bieg czasu zaczyna się w momencie zdobycia wiedzy o szkodzie i sprawcy szkody (osoba). Niekonieczna jest szczegółowa wiedza dotycząca wysokości szkody, wystarczy wiedza ogólna o szkodzie. W tym wypadku bieg czasu przedawnienia zaczyna się w momencie stwierdzenia tej ogólnej wiedzy. Jeśli przed ubiegiem trzech lat nadal nie jest jasna wysokość szkody, na przykład ze względu na nadal trwające zabiegi medyczne, to – aby uniknąć przedawnienia – należy wnieść pozew o stwierdzenie szkody i odpowiedzialności (tzw. Feststellungsklage).
Jeśli natomiast sprawca szkody lub szkoda są nieznane albo szkoda wynika z przestępstwa popełnionego z premedytacją, za które grozi więcej niż jeden rok pozbawienia wolności, to okres przedawnienia wynosi 30 lat.

Kupiłam telewizor, który po siedmiu miesiącach się zepsuł. Sprzedawca nie chce przyjąć żadnej reklamacji, bo twierdzi, że jego odpowiedzialność kończy się po sześciu miesiącach. Czy to prawda?
- W tym przypadku sprzedawca wprowadził panią w błąd. Od nowelizacji prawa cywilnego w 2002 roku okres odpowiedzialności za usterki produktu został przedłużony z sześciu miesięcy na dwadzieścia cztery miesiące. W tym czasie sprzedawca lub producent odpowiadają za wszelkie usterki, których przyczyna istniała już w momencie sprzedaży (par. 922 itd. ABGB). Od tej odpowiedzialności odróżnić należy gwarancję. Gwarancja jest dobrowolną obietnicą sprzedawcy lub producenta, że odpowiada on za wszelkie usterki, niezależnie od tego, kiedy one powstały, ale do pewnego momentu (np. przez rok lub dwa lata). Należy więc dowiedzieć się, czy w pani przypadku dawana była gwarancja. Jeśli nie, to ma pani prawo mimo wszystko ubiegać się o naprawę, jeśli usterka wynika z jakiegoś błędu, który istniał już w momencie sprzedaży.

Aleksandra T. Fux