Prowadzę firmę budowlaną i mam ubezpieczenie od obowiązku ponoszenia odpowiedzialności cywilno-prawnej. Moi pracownicy spowodowali szkody na budowli naszego zleceniodawcy, który domaga się teraz zwrotu kosztów. Moje ubezpieczenie nie chce przejąć tych kosztów i tłumaczy, że za późno to zgłosiłem. Czy słusznie?

– Ubezpieczyciel pokrywa z reguły te koszty (odpowiedzialność cywilno-prawna). W polisie ubezpieczeniowej, która stanowi umowę między ubezpieczycielem a ubezpieczonym, przewidziane są pewne obowiązki ubezpieczonego, które w przypadku niespełnienia mogą doprowadzić do zwolnienia ubezpieczyciela z obowiązku zapłaty (Leistungsfreiheit). Jednym z takich typowych obowiązków jest obowiązek zgłoszenia przypadku ubezpieczycielowi w przeciągu np. tygodnia, że żądana jest od niego pewna suma ze względu na błędy pracowników. Jeśli ubezpieczony ten termin przeoczył, to popełnił tzw. naruszenie obowiązku (Obliegenheitsverletzung), na które ubezpieczyciel może się powołać. Czy robi to słusznie, czy nie, to jest do przedyskutowania. Jeśli to naruszenie obowiązku spowodowało, że ubezpieczyciel nie mógł przez to sam upewnić się o słuszności roszczeń lub ubezpieczony mógł zatuszować pewne fakty, to taka odmowa może być uzasadniona. Jeśli natomiast późniejsze zgłoszenie szkody nie powoduje żadnej różnicy dla ubezpieczyciela, to mimo naruszenia obowiązku przez ubezpieczonego, ubezpieczyciel musi tę szkodę przejąć.

Moja sąsiadka nasyła mi stale policję do domu. W większości przypadków zarzuca mi nadmierne natężenie hałasu, innym razem uszkodzenie jej skrzynki pocztowej, a ostatnio nielegalną przebudowę mieszkania. Wszystkie zarzuty były nieuzasadnione i sprawy zostały umorzone. Co mogę w takiej sytuacji zrobić, aby uniknąć dalszych wizyt policji?
– Każdy mieszkaniec Austrii ma prawo do składania skarg na policji, jeśli jest zdania, że ktoś popełnił wykroczenie lub naruszył inne przepisy. Tego nikt nie może nikomu zabronić. Granice takiego prawa stanowi nieuczciwość takiego zachowania, a mianowicie: robienie donosów na policji ze świadomością, że to, co się donosi, nie jest prawdą. Jeśli trzecia osoba zostanie narażona przez takie zachowanie na ściganie jej przez urzędy, w tym policję lub sądy, to zgłaszający popełnia w takim przypadku przestępstwo oszczerstwa na podstawie par. 297 kodeksu karnego (Verleumdung). W takiej sytuacji należy zgłosić ten przypadek do prokuratury, która na podstawie przedstawionych dowodów (doniesienia, protokoły policyjne, umorzenia spraw, świadkowie itp.) decyduje, czy zostanie wniesiony akt oskarżenia. Jeśli dojdzie do procesu karnego przeciwko tej osobie, to poszkodowany ma prawo dołączenia się do tego procesu ze swoimi roszczeniami cywilno-prawnymi, jak np. koszty obrony w dotychczasowych śledztwach policyjnych (Privatbeteiligung). W przypadku skazania tej osoby za oszczerstwo poszkodowany może dostać zadośćuczynienie.

Wyprowadziłam się z wynajmowanego mieszkania. Niestety wynajemca nie chce oddać mi kaucji i twierdzi, że mieszkanie musiało być wymalowane na biało przy oddaniu. Czy słusznie?
– Do niedawna najemca był faktycznie zobowiązany do wymalowania mieszkania na biało przy jego oddaniu. Ta praktyka w ostatnich latach się diametralnie zmieniła. Najwyższy sąd apelacyjny stwierdził mianowicie, że najemca nie jest zobowiązany do wymalowania mieszkania przy jego oddaniu, jeśli ściany nie są nadmiernie zużyte lub przez niego uszkodzone. W żadnym wypadku nie jest zobowiązany do wymalowania, jeśli ściany są w lepszym stanie niż w momencie przejęcia mieszkania. Jeśli więc ściany nie są nadmiernie lub ponadprzeciętnie zużyte, to mogą zostać oddane w stanie aktualnym, nawet jeśli byłyby np. zielone. Wynajemca jest również wtedy zobowiązany do oddania kaucji. Jeśli nie zrobi tego dobrowolnie, należy udać się do adwokata lub sądu.

Chcę kupić mieszkanie własnościowe. W księdze wieczystej widnieją obciążenia kredytowe na korzyść banków oraz obowiązek podziału kosztów ogólnych na wszystkich właścicieli. Chcę to mieszkanie przejąć bez obciążeń. Co mogę zrobić?
– W celu sporządzenia umowy kupna tego mieszkania należy przede wszystkim udać się do adwokata własnego wyboru. Wielu sprzedawców nalega, aby umowa sporządzona została przez wytyczonego przez niego adwokata, lecz niestety reprezentuje on w pierwszej linii interesy sprzedawcy. W umowie kupna należy uzgodnić wolność od zadłużenia nieruchomości (Lastenfreiheit). Z reguły funkcjonuje to tak, że adwokat sporządzający umowę jest równocześnie powiernikiem. To oznacza, że otrzymuje on cenę kupna mieszkania od kupca i musi z tego wyrównać zadłużenie sprzedawcy w danym banku. W zamian za to otrzymuje on od banku zgodę na wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej i kupiec zostaje wpisywany na nieobciążoną nieruchomość. Co do umowy współwłaścicieli w sprawie podziału kosztów ogólnych (Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft über die Aufteilung der Aufwendungen) – to kupiec musi się do takiej umowy dołączyć. Jest to umowa między wszystkimi właścicielami mieszkań w danym budynku o podziale ogólnych kosztów danego budynku, jak np. koszty ubezpieczenia budynku, koszty jego utrzymania, koszty oświetlenia ogólnych itp.

Aleksandra T. Fux